資産運用

資産運用の方法には様々な種類がありますが、そのひとつに「不動産投資」というものがあります。
不動産投資とは建物や土地を使って投資をする資産運用法のことで、不動産物件を購入してこれを賃貸し、その収益によって利益を出すことができます。そしてこの不動産投資は、資産運用ができるだけなく、消費税や所得税、贈与税、相続税、住民税などを節約できる場合があります。

“節税”というと個人事業主や会社経営者にしか縁がないもの…、なんてイメージがあるかもしれませんが、不動産投資をする場合、公務員や会社員の方でもきちんとした知識さえ身につけておけば節税することができます。

損益通算によって所得税の還付を受ける!税務上「所得」というのは「給与所得」や「事業所得」、「不動産所得」、「雑所得」、「譲渡所得」などに細かく分類されており、これらの所得額の合計金額に対して税金が課されます。そして一般の方が不動産投資をする場合、物件を賃貸して得た収益(賃料のことですね)は「不動産所得」に分類され、この不動産所得からは、・固定資産税・修繕費・減価償却費といった“必要経費”を差し引くことができます。

すると、不動産物件を貸したことで得た収益よりも必要経費が多くなった場合、それは税務上の“赤字”、つまり損失となります。そしてこの損失は、所得全体から差し引く(損益通算)ことができます。

少しわかりにくいので具体例を挙げますと…給与所得が1,000万円、家賃収入が200万円、家賃収入を得るための必要経費が300万円という場合、給与所得1000万円+不動産所得0円=所得合計1000万円から損益通算をして100万円マイナスし、900万円がその人の所得となります。
そしてこれを確定申告すると、所得合計が少なくなることによって所得税の還付を受けることができるのです。

また、住民税は所得税額を基準として算出されるため、所得税を節税すれば、住民税も節税することができます。

普段は買い物をする際に支払うもの、というイメージしかない「消費税」ですが、これを会社や事業主側から見ると、「お客様から一時的に預かりこれを国に納めるもの」という扱いになります。ただもう少し詳しく説明すると、事業主が国に対して支払う消費税というのは、

【お客様から預かった消費税】-【必要経費を支出する際に支払った消費税】

によって算出された金額になります。

つまり消費税を節税するためには、この「必要経費を支出する際に支払った消費税」を増やす必要があります。

さて、不動産を維持するためには様々な経費が必要となりますが、その中には「不動産を管理するための費用」も含まれます。
そしてこの不動産管理にかかる費用ですが、“給与”ではなく“外注費”として処理することで、消費税を節約することができます。
というのも税務上の「給与」には消費税を含めることはできませんが、「外注費」ならば消費税を含めることができるのです。つまり必要経費として同じ金額を支払っても、それを給与として処理するか外注費として処理するかによって、支払うべき消費税額が大きく変わってくることになります。

資産運用をしている方が抱える悩みの一つに、「相続税」や「贈与税」に関するものがあります。
特に不動産はその評価額が高くなればなるほど税額が上がるため、相続や贈与をして税金を支払うことができなくなる事も考えられます。

そのため、後に遺された者に負担をかけないよう、生前贈与をしたり、不動産を売却して現金化しておく、という方法もあります。

もちろんそれもいいのですが、不動産投資による資産運用をすると、相続税や贈与税を節約できる場合があります。
というのもわが国では、賃貸マンションが建っている土地というのは「貸家建付地」として扱われ、更地のままの状態よりも“相続税評価額”が少なくなります。
つまり、更地のままの土地を相続させて税金を払うよりも、そこに賃貸マンションを建てて不動産投資をしたほうが相続税を節税することができることになります。

また、「相続時精算課税制度」というものがあり、2500万円までであれば無税で贈与することができます。
また贈与額が2500万円を超えて贈与税が発生したとしても、このとき支払った贈与税は相続税が発生するときに控除することができます。尚、控除しきれない金額は還付されます。

不動産投資は、資産運用ができるうえに節税まででき、他の資産運用法と比べてかなり魅力的であると言えます。