売却の流れ
STEP1 売却の相談
売却の際には税金などの知識や各諸費用が必要となります。また、建物解体や残地物の撤去などが必要となる場合もあります。
1.売却時に必要な費用など
| 国税 | 印刷代 | 売買契約書に貼付する印紙(不動産譲渡契約書にかかる印紙税の税率による) |
| 登録費用 | 登記名義人表示変更・抵当権抹消登記にかかる登録免許税です | |
| 不動産譲渡所得(所得税) | 不動産を売却した際に売却利益がある場合 | |
| 地方税 | 不動産譲渡所得(住民税) | 不動産を売却した際に売却利益がある場合 |
| 仲介手数料 | 不動産会社への手数料です | |
| 建物解体費用・修理修繕費用 | 建物などを修繕後に引渡しをする場合、土地を更地にして引渡す場合にかかる費用です | |
| 司法書士報酬 | 登記にかかる司法書士への報酬です※必要な登録免許税は別途必要となります | |
| 確定測量費用・分筆登記費用 | 境界の確定や土地を分筆して引渡す場合にかかる費用です(土地家屋調査士に支払う費用) | |
■仲介手数料について(消費税は別途必要となります)
| 取引額が200万円以下 | 取引額の5％ |
|---|
| 取引額が400万円以下 | 取引額が200万以下の部分についてはその5％ |
| 取引額が200万を超える部分についてはその4％ |
| 取引額が400万円超 | 取引額が200万円以下の部分に付いてはその5％ |
| 取引額が200万円を超え400万以下の部分についてはその4％ | |
| 取引額が400万円を超える部分についてはその3％ |
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STEP2 物件調査・査定
物件の売却価格の目安や査定方法、査定価格についてご説明します。
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所有する物件の適正価格がどのくらいなのかを把握する事も大切です。査定価格が高ければ良いと言う訳ではなく。土地や建物の周辺環境、近隣の類似物件等、総合的な観点から物件価格を算出します。
STEP3 媒介契約の締結
売却の依頼をすることに決めたら、『媒介契約』を締結します。
1.媒介契約の種類
売却を決断されたら、売却を依頼する「媒介契約」を締結します。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
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専属専任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。
不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。 -
専任媒介契約
「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできます。
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一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。
2.媒介契約制度の違い
| 複数業者との契約 | 依頼者自ら発見した相手との取引 | 指定流通機構への登録義務 | 業務処理報告義務 | |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 不可 | 不可 | 5営業日以内 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介契約 | 不可 | 可 | 7営業日以内 | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介契約 | 可 | 可 | 原則なし | 義務なし |
STEP4 販売活動・反響報告
1.活動内容
- ■ 自社ホームページ・アットホームなどのインターネットサイトへの掲載を行います。
- ■ 指定流通機構(レインズ)への登録を行い、全国からお客様をお探し致します。
- ■ 広告媒体への掲載など、近隣へチラシを配布をしたり、不動産情報誌へ掲載したりします。
- ■ オープンハウス等の現地内覧会を開催して、お客様に物件を案内致します。
2.販売活動でのお客様からの反響や進捗状況等の報告。
売却をご依頼された物件の販売活動を定期的にご報告致します。
実際に行った広告活動の内容や、物件を紹介したお客様の反応やお問合せ状況などをご報告致します。
STEP5 売買契約の締結
購入希望者が見つかったら、価格や引渡し条件などを打ち合せし、売買契約を締結します。
1.契約に至るまで
売却物件の購入を希望される方から、購入申込書をいただき、売主様へお渡し致します。その他、代金の支払方法や物件の引渡し時期、確定測量の有無、付帯設備の確認など、契約のための条件を決めます。そして条件が整い次第、不動産売買契約を締結します。
2.不動産売買契約について
不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。
売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。不動産売買契約を締結したら、契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。尚、契約内容に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もあります。弊社ではどんな些細な事でも明確にお答え致します。
3.契約時に用意するもの
不動産売買契約を締結する際に用意するもの。
※ 土地の売却の場合は建築確認通知書や管理規約書などは不要です。
※ 必要書類を紛失した場合など、ご不明な場合はお気軽にご相談下さい。
- 権利証
（紛失した場合に再発行はできませんが、
本人確認情報の作成又は
事前通知などの方法がございます） - 実印
- 印鑑証明書
（3ヶ月以内のものを1通） - 手付金・印紙代
（手付金：通常は売買代金の1割程度）
（印紙代：売買金額によって異なります） - 管理規約書
（マンション・アパート等の場合） - 建築確認通知書
（検査済証・建築協定書等もあれば
ご提示下さい） - 固定資産税納通知書
（年に一度、市町村から郵送されます） - 仲介手数料の半額
（別途消費税が必要です） - 運転免許証など
（ご本人と確認できるもの）
STEP6 残代金の決済・物件の引き渡し
残代金の受領と同時に物件の引渡し(所有権の移転)を行い、売買契約は全て完了します。
1.明け渡しの準備
物件の引き渡しと残代金の受け取りは同時に行われます。建物の売却については、引渡しまでに引越しを済ませておく必要があります。
引越し後は、電気・ガス・水道などの公共料金の精算も済ませましょう。また、マンションなどの場合、付帯設備機器がある場合はそれらの使用方法のパンフレットや保証書などもまとめておきましょう。
土地の引渡しについては、契約内容によって確定測量(隣地所有者等の立ち合いの下で行われる杭の位置の確認)を行い、物件の引渡し日までに、杭の位置を明示し、測量の調査報告書を買主へ渡す必要があります。また、建物の解体や地中埋設物の除去も含め、契約内容をしっかりと履行することが必要となります。
2.ローンなどの残債務があるときは
売却する物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を清算して抵当権を抹消しておかなければなりません。抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼します。
※ 債務の清算・抵当権の抹消については、残代金の受領後（決済日）に行うことがほとんどです。
3.残代金の受領・物件の引渡しの流れ
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1.登記申請書類の確認
所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
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2.残代金の受領
残代金を受け取って、領収書を発行します。
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3.固定資産税などの精算
引渡し日までの税額を日割り計算して精算金を受け取り、領収書を発行します。
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4.関係書類の引渡し
管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書などを引渡します。
※確定測量を行った場合は調査報告書を買主へ渡します。 -
5.鍵の引渡し
お住いの鍵を引渡します。※建物の場合
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6.諸費用の支払い
仲介手数料・登記費用・測量費用などの諸費用を支払います。
4.残代金の受領時に用意するもの
※ 土地の売却の場合は建築確認通知書や管理規約書などは不要です。
※ 必要書類を紛失した場合など、ご不明な場合はお気軽にご相談下さい。
- 権利証
（紛失した場合に再発行はできませんが、
本人確認情報の作成又は
事前通知などの方法がございます） - 実印
- 印鑑証明書
（3ヶ月以内のものを1通） - 固定資産税納付書
- ガス、水道他精算領収書
- 管理規約、パンフレット、
(マンション・アパート等の場合)
建築確認通知書など
(検査済証・建築協定書等も
あればご提示下さい) - 仲介手数料の残額
（別途消費税が必要です） - 登記費用
（登記原因証明の作成・抵当権抹消登記など） - 売却物件の鍵
（建物の売却の場合）
